麻布台ヒルズに学ぶ複合開発の成功要因｜オフィス・商業・住宅・ホテルの調和
オフィス・商業・住宅・ホテルが調和する都市づくりの鍵とは
2023年11月にグランドオープンした「麻布台ヒルズ」。
東京・港区という都心の一等地に、オフィス・商業施設・住宅・ホテル・教育・医療など多様な都市機能を凝縮させた「都市型複合開発」の代表格として、国内外から注目を集めています。
今回は、コンストラクションマネジメント（CM）会社の視点から、この開発がなぜ成功したのか、その要因を6つに分けて解説します。これから複合施設や大型開発を検討されている企業様にとって、計画立案のヒントとなる情報をお届けします。
1．合意形成に30年｜長期視点のまちづくり
麻布台ヒルズは、約8.1haの再開発エリアに誕生しましたが、その裏では1989年から始まった地権者との調整が30年以上に及びました。
約300人の地権者との合意形成
国家戦略特区制度の活用
地域住民との丁寧な対話
このような時間をかけたステークホルダー調整が、無理のない都市開発と高い納得感につながったのです。CM会社としても、**初期段階から関係者を巻き込む「参加型プロジェクト設計」**は大いに学ぶべき点です。
3．“緑と人が主役”のデザイン思想
麻布台ヒルズは、高層ビル中心の開発でありながら、**街全体の約30％を緑地化（約24,000㎡）**し、中央には6,000㎡の広場を設けています。
ランドスケープデザインはイギリスのトーマス・ヘザーウィック氏が監修
屋上庭園・壁面緑化・散策路など、自然と人が共存する仕掛け
WELL認証・LEED認証など、国際的な環境性能指標にも対応
CMとしては、建築だけでなく「街そのものの快適性」を計画段階で組み込む視点が今後ますます重要になることを示しています。
4．都市インフラと災害対策の高度化
都市の価値を決めるのは「目に見えない基盤」も重要です。麻布台ヒルズでは以下のような先進的なインフラと防災機能が整備されています。
高層タワーには免震・制震・アクティブマスダンパーを導入
災害時に電力供給が継続できる自立型エネルギーシステム
雨水利用、太陽光発電、再生可能エネルギーの活用
特にCMの観点からは、「災害に強い都市設計」はこれからの開発に不可欠な要素です。
5．街の“ブランド力”を高める戦略
麻布台ヒルズは「六本木ヒルズ」「表参道ヒルズ」などの**“ヒルズブランド”を受け継ぐ森ビルの象徴的存在**としても計画されました。
アート（森美術館）や文化イベントとの融合
グローバル富裕層を対象とした住宅・ホテル戦略
街全体をメディア化するプロモーション力
これにより、物件単体でなく「街全体」にブランド価値が生まれ、テナント誘致・資産価値向上にも効果を発揮しています。
6．CMの視点で見る成功の本質
私たちCM会社として、麻布台ヒルズに学ぶべき本質的要素は以下の通りです：
| 要素 | 意味 |
|---|---|
| 関係者調整力 | 長期的視点での合意形成、透明性ある進行管理 |
| 多用途ゾーニング | 用途別の導線・機能・設備設計の明確化 |
| 品質と環境の両立 | ハイグレードな構造とエコ・ウェルネス対応の両立 |
| 中長期運用視点 | 完成後の資産価値と運営効率を踏まえた設計 |
単に建物を「つくる」だけではなく、“持続可能な都市資産を創る”ことがこれからのCMの役割であることを麻布台ヒルズは示しています。
複合開発を成功させる5つのポイント
合意形成に時間をかける計画力
多機能を調和させる都市設計
自然・人・安全が共存する空間づくり
インフラ・災害対策の先読み設計
完成後もブランドが育つ開発戦略
