【商業施設の地盤調査 完全ガイド】調査費用とスケジュールの実際｜ボーリング本数の目安・ロット分け・工程への組み込み
商業施設の建設コストと工期を左右する最大の“不確定要素”が地盤です。
「ボーリングは何本必要？」「調査費はいくらかかる？」「基本設計や造成工程にどう組み込む？」――この3点を先送りすると、後工程で杭長の増大・改良量の増加・仮設費の膨張が連鎖し、数千万円規模のコスト超過につながります。
本記事では、調査費用の相場・ボーリング本数の決め方・ロット分け（分割調査）・工程への落とし込みを、商業施設向けに実務的に解説します。
1. まず押さえるべき「地盤調査の全体像」
商業施設（物販・飲食・物販＋サービス・ドラッグストア・ロードサイドSC 等）では、以下を組み合わせて段階的にリスクを絞り込みます。
机上調査（地歴・地形・既往ボーリング・液状化ハザード）
公共DBや地形図で旧河道・盛土・埋立・扇状地といった“危ない地名”を抽出。原位置試験（SWS/動的コーン・平板載荷・地表踏査）
表層のばらつきを素早く把握。造成厚みや舗装設計の初期検討に有効。ボーリング＋標準貫入試験（N値）＋サンプリング（室内土質試験）
支持層深度・土質・地下水位を確定。**基礎形式（直接／改良／杭）**の判定の要。必要に応じて：PS検層、透水試験、CPT、GPR（地中障害探査）、土壌汚染フェーズ1/2 など。
2. 調査費用の目安（商業施設スケール想定）
規模・立地・到達深度で変動しますが、概算の“勘所”は次の通りです（税別・搬入経費等込みの感覚値）。
| 項目 | 目安費用 | 備考 |
|---|---|---|
| 机上調査・地歴整理 | 10～30万円 | 図面化・ハザード整理含む |
| SWS・原位置軽微試験（10～20点） | 20～60万円 | 表層確認・造成厚み推定 |
| ボーリング（～GL-20m級） | 25～40万円／本 | N試験・簡易サンプル込み |
| ボーリング（GL-30～40m級） | 40～70万円／本 | 杭想定・深層確認 |
| 室内土質試験（含水比・粒度・一軸 等） | 5～15万円／本 | サンプル数で増減 |
| PS検層・透水試験 | 10～30万円／孔 | 必要性は地質条件次第 |
| GPR・地中障害探査（面的） | 30～150万円 | 既存杭・埋設管の事前検出 |
ポイント：ボーリング1本の節約が、後で“杭長+3m×本数”という逆襲になりがち。初期は“少なすぎず”が鉄則です。
3. ボーリング本数の決め方｜「敷地形状×建物配置×支持層ばらつき」
本数は建物規模・長辺方向のばらつき・支持層深度の不確実性で決めます。一般的な目安は――
小規模（店舗単棟・延床～2,000㎡）：3～4本（四隅＋中央）。支持層が浅く均質なら3本でも可。
中規模（ロードサイド型・延床2,000～5,000㎡）：4～6本（長辺方向に等間隔）。駐車場区画で表層改良厚の差も見る。
準大型（複合・延床5,000～10,000㎡）：6～9本（主棟グリッド＋外構重要部）。PS/CPTの補助を併用。
大型SC・モール（延床1万㎡超）：9～12本＋補助試験（ゾーンごとに最低2～3本）。分棟・テナントミックスに応じてゾーニング。
原則：
四隅＋中心は必須。
長辺方向の1/3～1/2ピッチで増し本。
地形変化（埋立境・盛土端・旧河道）に追加1～2本。
杭前提なら支持層に1～2m以上の貫入確認を確実に。
4. ロット分け（分割調査）の考え方｜“危ないゾーン”から先に潰す
着工を見据えると、全域を一気にやるより、優先エリアから着手するほうが合理的なことも多いです。
ロットA（主棟・基幹テナント）：先行確定 → 基礎形式・杭仕様をFIX → 設計・見積精度UP
ロットB（立体駐車場・外構）：表層改良・路盤厚・排水ルートの決定
ロットC（増築・将来区画）：机上＋軽微試験で一次判断 → 本施工前に詳細化
メリット
基幹コスト（杭/改良）を早期に固められ、VEの当たりが付く
工区を分けて造成/杭/基礎を先行施工でき、全体工期を短縮
既存埋設・地中障害のリスクを早期顕在化（配管回避・迂回計画が引ける）
5. スケジュール：工程への組み込み（標準モデル）
地盤調査は設計初期～基本設計の前半に完了させ、杭・改良の概算見積に反映させるのが王道です。下表は単棟～中規模SCの標準感覚。
| フェーズ | 期間目安 | 主な作業 | 連動タスク |
|---|---|---|---|
| 企画・机上調査 | 1～2週 | 地歴・既往ボーリング収集、ハザード確認 | ボリュームスタディ、造成概略 |
| 業者選定・準備 | 1～2週 | 見積・工程調整、占用/掘削許可、埋設確認 | 設計者が孔位置をプロット |
| フィールド調査 | 1～2週 | SWS、ボーリング3～6本（小～中規模） | 立会い、仮説VE検討 |
| 室内試験 | 1～2週 | 含水比・粒度・一軸・圧密 等 | 基礎形式の当たりづけ |
| 中間速報 | 3～5日 | 支持層深度・地下水速報 | 杭/改良の概算見積に反映 |
| 最終報告 | 1週 | 土質総括・設計地盤定数・推奨工法 | 基本設計の確定／見積更新 |
注意：占用許可・重機搬入路・夜間作業制限があると準備に＋1～2週間。繁忙期はボーリング機の確保がボトルネックになります。
6. 工程・コストを守るための「実務5箇条」
孔位置は構造グリッド上に置く
→ 施工段階の杭芯に近い情報が取れ、ばらつき評価が明確。地下水位は季節差を考慮
→ 雨期と渇水期で大きく変動。ポンプアップ・止水計画の初期からの織込み。既存杭・地中障害はGPR＋試掘で“面と点”の両取り
→ 撤去・躱しの判断を設計段階で。改良想定なら“試験施工＋室内試験”で配合と改良体積を固める
→ 数量差・出来形不適合を予防。道路占用・近隣調整は工程前倒し
→ 搬入経路・騒音振動ルールを見積条件書に明記して追加精算を防ぐ。
7. 代表ケース別：ボーリング本数と到達深
ロードサイド単棟（平屋～2層、延床～2,000㎡）
本数：3～4本／到達：支持層＋2m。舗装・外構はSWS補助。区画整理地の複合（延床5,000㎡級）
本数：6～8本／到達：GL-20～30m（杭前提）。PS/CPTで補強。埋立・湾岸（液状化懸念）
本数：6～9本＋粒度・液状化判定／到達：GL-30～40m。既存建替（地中障害多）
本数：5～7本＋GPR面探査＋試掘。到達は旧支持層を突き抜けて確認。
8. 見積り精度を上げる「アウトプット仕様」
報告書は“読むため”でなく設計に使うための仕様に。最低限、以下を要求しましょう。
設計用地盤定数（N・cu・E・φ・c の採用根拠）
推奨基礎形式・想定杭長（レンジ提示）
改良厚・改良体積の算定根拠（各ゾーン別）
液状化判定と床レベル・機器据付のBCP示唆
地下水・湧水対応（ピット・止水・排水計画の前提条件）
これが揃えば、VE（Value Engineering）や発注前の数量精度が一気に上がります。
“1本のボーリング”が数千万円の差を生む
調査費は数十万～数百万円でも、杭・改良・仮設の意思決定を左右する“最上流の投資”。
四隅＋中央を基本に、地形・旧地盤の境界で増し本。
ロット分けで基幹コストを先に確定し、工程を前倒し。
工程は準備2週＋現地1～2週＋試験1～2週＋報告1週が標準感覚。
報告書は設計に効く仕様で要求し、VEと見積り精度を上げる。
