空き物件再活用プロジェクト｜オフィス→ホテルへの転用で資産価値を最大化する方法
2025年現在、都市部を中心に空室が増加する中小規模オフィスビルの再活用が大きな課題となっています。テレワークの普及、オフィス需要の分散により、「築古の中小オフィス」の空室率は高止まり傾向にあります。
その一方で、観光回復・訪日インバウンドの増加により、宿泊施設不足が顕在化し、**「オフィス→ホテルへの転用（コンバージョン）」**が新たな不動産戦略として注目を集めています。
本記事では、建設マネジメント（CM）会社の視点から、オフィスビルをホテルへ再活用する際のポイントや注意点、手続き、そして成功事例をご紹介します。
✅ なぜオフィスビルをホテルに転用するのか？
☑ 空室リスクのあるオフィスビルを収益化したい
☑ 建て替えより低コスト・短工期で再活用できる
☑ インバウンド・観光需要に対応した資産運用が可能
☑ 補助金（ZEB対応・地方再生）などの活用余地もあり
**「立地は良いが古い」「機能は足りないが構造はしっかりしている」**といった物件には、ホテル転用が非常に相性のよい選択肢となります。
✅ 転用時に必要な主な法的手続き
1. 建築基準法における用途変更の確認
事務所（事務所用途）→ホテル（旅館業用途）は用途変更に該当
用途変更部分が200㎡を超える場合は建築確認申請が必要
構造、防火区画、排煙設備、避難経路などを再確認
2. 旅館業法の許可申請
都道府県や市町村によって管轄が異なる
衛生基準、客室面積、換気・排水・採光などの条件を満たす必要あり
3. 消防法対応（用途変更後の再届出）
自動火災報知設備、非常口、誘導灯、スプリンクラーなどの整備義務
消防署との事前協議を行い、必要な改修範囲を把握することが重要
✅ オフィス→ホテル転用で設計上の注意点
| 項目 | 注意点 |
|---|---|
| 客室レイアウト | 元の事務所間取りに左右されるため、配管ルートや開口部に工夫が必要 |
| 水回り設備 | 給排水管の増設・分岐工事が必須。構造干渉に注意 |
| 空調換気 | 中央式空調から個別空調への切替が求められる場合あり |
| サイン・エントランス | ホテルとしての顔づくりが必要。ファサードデザインの見直し |
✅ 実例紹介：築30年・5階建オフィスのホテル転用
所在地：大阪市内
延床面積：約1,800㎡
既存用途：賃貸オフィス（空室率70％）
転用後：ビジネスホテル（全40室）＋1階カフェ
工期：約8ヶ月｜総工費：約4.5億円（内装・設備含む）
改修内容：排水設備増設、共用部バリアフリー化、客室内装一新
結果：開業6ヶ月で稼働率80％超／収益性向上＆資産価値回復
「空きビル」は未来の収益資産になる
オフィス→ホテルへの転用は、建て替えに比べてコストを抑えつつ、収益化までのスピードが早いというメリットがあります。
しかしその分、法令対応・既存建物との適合性・事業性検討など、多角的な視点が求められます。
私たち建設マネジメント会社では、企画立案から設計・法的対応・施工管理・運営支援まで一貫してプロジェクトをサポートします。
空きビルの再活用や用途転用をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
