空室リスクを抑える！商業施設の立地選びのコツ｜建設マネジメントの視点から解説
商業施設を建設・運営するうえで、**最も大きなリスクのひとつが「空室」**です。どれだけ魅力的な設計・設備を備えた建物でも、立地条件が不適切であればテナントが決まらず、収益性に大きく影響します。
私たち建設マネジメント（CM）会社は、建設前の企画・事業計画段階から参画し、「空室リスクを最小限に抑える」ための立地選びをサポートしています。本記事では、土地選定の際に押さえておくべきポイントを、CMの専門視点でわかりやすく解説します。
✅ 1. 商業施設における「立地」の重要性とは？
商業施設は、住宅とは異なり利用者を集められる立地かどうかが直接的に売上・賃料に結びつきます。
以下のような空室リスク要因は、事前に立地選定で回避可能です：
人通り（通行量）が少ない
競合店との過剰な重複
地域需要とのミスマッチ
アクセスが悪く視認性が低い
用途地域による制限
これらを避けるためには、「立地調査」「マーケット分析」「法的制限の確認」の三位一体が欠かせません。
✅ 2. 空室リスクを避けるための立地選びの5つのポイント
① 駅近 or 交通利便性の高いエリア
→ 人の流れが多い場所は、常に一定の需要があります。特に徒歩5分以内の駅近立地はテナントにも人気。
② 視認性の高い道路沿い・交差点角地
→ 店舗系テナントにとっては「見えること」が重要。角地やガラス面が取れる土地は人気です。
③ 競合施設とのバランス
→ 同一商圏内に類似業態が過密だと、テナント募集が難航。競合分析と空白ニーズの発見が鍵です。
④ 周辺の人口・世帯数・昼間人口のチェック
→ 住宅密集地は夜間人口に強く、オフィス街は昼間人口に強い。ターゲット業種に応じた人口特性の分析が重要。
⑤ 用途地域と建築制限の確認
→ 前提として、その施設が法的に建てられる土地かどうかを確認する必要があります。建ぺい率・容積率・斜線制限・用途制限などに注意。
✅ 3. 建設マネジメント会社としてのアプローチ
当社のようなCM会社は、立地選びの段階から以下のようなサポートを行います：
☐ 商圏調査（人口動態、通行量、競合分析）
☐ 建築可能性調査（用途地域、法規制、地盤）
☐ 土地オーナーや仲介業者との交渉支援
☐ 投資回収計画に基づく収支シミュレーション
☐ テナント誘致を見据えた設計・動線計画の提案
特に収益を生む施設をつくるためには、「建てること」だけでなく「埋まること」が前提です。建築と運営を分離せず、事業全体をマネジメントする視点がCM方式の強みです。
✅ 4. 成功事例に見る立地戦略
実際に当社が手がけた複合商業施設プロジェクトでは、以下のような工夫により空室リスクを最小化しました：
🏢 郊外型ロードサイド施設：周辺の競合マップを作成し、業態別空白地帯を選定 → 飲食・物販・クリニックで全区画オープン前に契約
🏨 都心型ビジネスホテル：駅からの動線分析により、主要出口からの視認性が高い土地を確保 → 開業半年で稼働率80％超
このように、**立地は分析と戦略で「成功確率を高めることができる要素」**なのです。
「建てたのに空いている」を防ぐには
商業施設の建設において、「とりあえず土地があるから建てる」では、空室という大きなリスクを背負うことになります。最初の一歩である「立地選び」こそ、最も大きな成果を左右する要素です。
建設マネジメント会社として、私たちは企画段階から伴走し、投資に見合う建物づくり＝稼働率の高い施設を実現するためのご提案を行っています。
立地の選び方に不安がある、複数候補地で迷っている、そんなときはお気軽にご相談ください。
