【発注者必見】商業施設の入札図書はこう作る！公平性・競争性を最大化するための実務ポイント徹底解説
商業施設（店舗ビル・商業複合施設・ロードサイド店舗）を建設する際、
「入札図書（入札用設計図書・仕様書・工程表等）」の作成は、
工事費・品質・工期・契約リスクを大きく左右する重要なプロセスです。
入札図書の出来が悪いと、
施工会社ごとに見積条件が異なる
追加費用が発生しやすい
仕様の解釈違いで工期が遅れる
公平性が損なわれ競争性が確保できない
といった問題が起こり、最終的には工事費が数千万円単位で変わることもあります。
本記事では、建設マネジメント（CM）の専門家視点から、商業施設建設における「入札図書の作り方」と、公平性・競争性を最大化するための実務ポイントを詳しく解説します。
1. 入札図書とは？｜見積の基準となる“建設プロジェクトの設計図”
入札図書とは、施工会社が見積りを行うための「共通のルールブック」。
主に以下の資料で構成されます。
【入札図書の主な構成要素】
設計図（意匠・構造・設備）
仕上表・仕様書（内装・外装・設備仕様）
工程表（マイルストーン含む）
特記仕様書（特殊工事・制限事項・性能要件）
数量表または単価表（契約方式により異なる）
現場条件（搬入制限・敷地制約）
入札要領（見積条件・提出形式・評価方法）
入札図書が不十分だと、
施工会社は“不足部分を独自解釈”するため、
見積り精度が低下し、後の追加費用につながるのが最大のリスクです。
2. 公平性と競争性を確保するために必要な3つの要素
商業施設の入札で最も重要なのは、
「各社が同じ条件で見積もれる状態」をつくることです。
具体的には以下の3つ。
① 設計内容を“曖昧にしない”
設備容量（電気・空調・給排水）
仕上材（品番・メーカー）
防火区画・排煙設備の範囲
什器・厨房などテナント仕様との境界
曖昧な仕様が残ると、
各社の見積条件がバラバラになり、比較不可能になります。
② 見積条件を統一する
工期
夜間工事の有無
仮設工事の範囲
発注者支給品（FI：Furniture & Equipment）
変更工事の取扱い
“工事範囲の線引き”を入札図書に明記することで、
公平性が確保され、価格競争が正しく機能します。
③ 評価方法を事前に公開する
価格評価（比重80% etc.）
技術力評価
現場管理体制
施工実績（商業施設の経験）
価格だけでなく技術評価も含めることで、
品質・コストのバランスが取れた施工会社選定ができます。
3. 商業施設の入札で“トラブルが多いポイント”と回避策
3-1. テナント仕様が未確定のまま入札
→ 後に大幅な変更工事が発生
→ 追加費用が膨らむ
回避策：
テナント仕様の不確定部分は、
「別途工事」または「予算取り」として明確化。
3-2. 現場条件を軽視した入札
商業地では以下の制約が大きく影響します。
搬入時間制限
近隣への騒音規制
駐車場・仮設ヤードの確保
回避策：
現地説明会の実施、図書への明記。
3-3. 設備容量が未確定
厨房テナント・外食店舗などが入る施設で発生しがち。
回避策：
計画初期から
電気容量
給湯・給水容量
排気・排煙
を“余裕を持って”設定。
3-4. 比較可能な見積項目・単価表が無い
→ 施工会社ごとの見積書がバラバラ
→ 正しい比較ができない
回避策：
統一フォーマットの見積書、数量表を入札図書に添付。
4. 商業施設建設では「入札図書の精度」が工事費の差を生む
商業施設は、
設備容量が大きい
テナント仕様が複雑
工期が厳しい
という特徴から、
入札図書が不十分だと最終コストが大きくブレる業種です。
入札図書の精度が高いほど、
工事費の透明性が高い
競争性が確保される
追加費用が発生しにくい
工期遅延が少ない
トラブルが起きにくい
というメリットが生まれます。
商業施設の入札図書は“事業成功の基盤”
商業施設の建設では、施工会社選定よりも、入札図書作成が成功を左右します。
仕様の明確化
見積条件の統一
評価基準の透明化
現場条件の把握
これらを徹底することで、公平性・競争性が最大化され、事業予算の最適化と品質確保が実現します。
商業施設建設・リニューアルをご検討中の企業様は、ぜひお気軽にご相談ください。
