ワンフロア vs 分割フロア｜オフィス設計で企業が選ぶべき最適なプランとは？
1. オフィス設計で重要な「フロア構成」の選択
オフィスビルを建設する際に必ず検討すべき要素のひとつが、1フロアを単独で使用する設計にするか、それとも分割して複数のテナントに貸すかという点です。
フロア設計は単なるレイアウトの問題ではなく、収益性・入居率・利便性・将来の柔軟性に大きく影響します。
👉 ここでは、ワンフロアと分割フロアの特徴を整理し、選択時の判断材料を解説します。
2. ワンフロア設計の特徴とメリット・デメリット
特徴
1フロアを単独テナントが専有する形態。大企業や部署単位での利用に多く採用されています。
メリット
レイアウト自由度が高い：オープンオフィスや大規模会議室が設置可能
動線効率が良い：同じフロアで完結するため、部門間の移動がスムーズ
セキュリティ確保が容易：フロアごとに入退室管理ができる
デメリット
大規模テナントが見つからないと空室リスクが大きい
賃料水準が高くなる傾向 → 中小企業には不向きな場合あり
フロア利用の柔軟性が低い → 将来の細分化が難しいケースも
3. 分割フロア設計の特徴とメリット・デメリット
特徴
1フロアを複数に区切り、数社のテナントが同居する形態。中小規模オフィスに多いスタイルです。
メリット
幅広い需要に対応できる：スタートアップや中小企業にも貸しやすい
空室リスクを分散：複数テナントが入居するため、1社退去の影響が小さい
収益最大化が可能：分割貸しにより坪単価が高めに設定できる場合も
デメリット
共用部が増えるため実効面積が減少
動線計画が複雑化：エントランスや廊下を共有する必要あり
セキュリティ確保に工夫が必要：テナントごとの入退室管理が必須
4. フロア設計選択の判断基準
フロア設計を決める際は、次の観点を考慮することが重要です。
立地と需要特性
都市中心部 → 大手企業需要が強く、ワンフロア向き
郊外・地方都市 → 中小企業や専門事務所需要が多く、分割フロアが有利
収益戦略
高額賃料で大口契約を狙うならワンフロア
空室リスクを避けて安定収益を重視するなら分割フロア
将来の柔軟性
ビルの長期運営を考えるなら、分割対応できる設計を取り入れておくと安心
5. ハイブリッド設計という選択肢
最近では「ワンフロア＋分割対応」のハイブリッド設計が増えています。
当初は1社専有で使える設計にしつつ、将来の需要変化に応じて壁や設備で区切れるようにする
可動式パーティションや独立空調を採用しておく
👉 これにより、大企業需要にも中小企業需要にも対応可能な柔軟なビル運営ができます。
オフィス設計における「ワンフロア vs 分割フロア」は、以下のように整理できます。
ワンフロア設計：大規模テナント向け、動線効率・セキュリティ◎、ただし空室リスク大
分割フロア設計：中小企業向け、安定収益・需要対応◎、ただし共用部増で効率△
ハイブリッド設計：需要変動に強く、長期的な資産価値維持に有効
👉 立地や収益戦略、将来の需要変化を踏まえて、最適なフロア計画を選択することが、オフィスビル建設成功のカギです。
