東京・大阪・名古屋で商業ビルの建設費はどれだけ違う？都市別の工事費と比較方法
東京・大阪・名古屋で商業ビルやテナントビルの建設を検討する際、「同じ規模の建物でも、建設する都市によって工事費はどれほど変わるのか」と疑問に感じる企業担当者も多いのではないでしょうか。
建設費には、鉄骨やコンクリートなどの資材価格、職人の労務費、設備工事費、仮設費、運搬費など、さまざまな要素が関係します。これらは地域によって異なるため、建物の用途や構造が同じでも、建設地によって見積金額に差が生じることがあります。
一方で、東京の建設費が必ず最も高いとは限りません。大阪や名古屋でも、施工条件や専門工事業者の確保状況などによって、想定以上の費用が発生する場合があります。
また、地域別の建設費を調べる際には、「建築費指数」「都市間格差指数」「建築着工統計の工事費予定額」など、性質の異なるデータを区別することが重要です。特に建築着工統計では、集計対象となる期間や建物の構成によって、地域別の平均単価や順位が変わることがあります。
本記事では、2026年に公表された建築費関連データを参考に、東京・大阪・名古屋の商業ビル建設費の違いと、発注者が同じ条件で工事費を比較する方法を解説します。
東京・大阪・名古屋の商業ビル建設費はどれだけ違う？
国土交通省の「建築着工統計」では、地域別・用途別・構造別に、建築物の床面積や工事費予定額などが公表されています。この統計を利用すると、各地域で計画された建物について、延べ床面積当たりの予定工事費を把握できます。
野村不動産ソリューションズが2026年8月18日に公表した「建設コストの高騰とその要因について 2026 第1回」では、2025年度の建築着工統計をもとに、主要地域の建設単価が整理されています。
2025年度の鉄骨造事務所・店舗の予定工事費
| 地域 | S造事務所の予定平均単価 | S造店舗の予定平均単価 |
|---|---|---|
| 東京都 | 270万円/坪 | 200万円/坪 |
| 大阪府 | 188万円/坪 | 143万円/坪 |
| 愛知県 | 163万円/坪 | 78万円/坪 |
※出典：野村不動産ソリューションズ「建設コストの高騰とその要因について 2026 第1回」図表7。国土交通省「建築着工統計」に基づく2025年度（2025年4月～2026年3月）の集計です。工事費予定額の合計を工事予定床面積の合計で除した数値であり、実際の完成工事費や施工会社の見積単価ではありません。数値は公表資料に基づく概数です。
なお、2025年以降の建築着工統計における工事費予定額には、消費税込みと税抜きの金額が混在しているため、地域別の比較や過年度との比較には注意が必要です。
国土交通省は、2025年1月以降に着工する建築物に適用する建築工事届の新様式で、建築工事費予定額に「消費税込み」のチェック欄を追加しています。集計値をすべて税抜価格として扱うことはできません。
2025年度の同集計では、S造事務所・S造店舗ともに東京都の予定平均単価が高く、大阪府、愛知県の順となっています。ただし、この表の数値を、そのまま同一仕様の商業ビルの地域別坪単価として使用することはできません。
なぜなら、各地域で計画された建物の規模や階数、設備、仕様などが異なるためです。
建物規模の違いにも注意する
同資料の図表7では、S造事務所の予定平均面積についても次の数値が公表されています。
| 地域 | S造事務所の予定平均面積 |
|---|---|
| 東京都 | 1,947坪 |
| 大阪府 | 822坪 |
| 愛知県 | 883坪 |
※野村不動産ソリューションズ「建設コストの高騰とその要因について 2026 第1回」図表7の数値です。この集計では、東京都のS造事務所の平均面積が大阪府・愛知県より大きくなっています。
平均単価には、こうした建物規模や仕様、設備構成などの違いが影響している可能性があります。
また、同資料における愛知県のS造店舗の予定平均単価は78万円/坪です。大阪府の143万円/坪と比較すると大きな差がありますが、この78万円/坪は原資料の図表7に記載された数値です。ただし、この数値が「名古屋で鉄骨造商業ビルを建てる場合の一般的な相場」を示しているわけではありません。
店舗には、建物規模、用途、設備水準、仕上げ仕様などが異なる多様な施設が含まれます。特に用途別の平均値は、集計対象となる建物の構成によって変化するため、個別の建設計画に直接適用することは適切ではありません。さらに、統計の対象地域は東京都・大阪府・愛知県という都道府県単位です。愛知県の数値には名古屋市以外の地域も含まれます。
したがって、この統計は地域別の建設動向を把握するための参考資料であり、個別の商業ビルの事業予算を直接決める基準ではありません。
集計期間が変わると大阪と愛知の順位も変わる
地域別の建設費を比較する際には、集計対象期間を確認することも重要です。
前述の表は、2025年4月から2026年3月までの「2025年度」を対象としています。一方、同じ国土交通省の建築着工統計でも、2025年1月から12月までの「2025年」を対象とした集計があります。
アーキブックが公表した「事務所の建築費は坪単価でどの程度の水準か？【2026年版】」では、2025年の鉄骨造事務所について、次の数値が示されています。
| 地域 | 2025年度（4月～翌3月） | 2025年（1月～12月） |
|---|---|---|
| 東京都 | 270万円/坪 | 264.4万円/坪 |
| 大阪府 | 188万円/坪 | 150.2万円/坪 |
| 愛知県 | 163万円/坪 | 162.8万円/坪 |
※いずれもS造事務所の予定平均単価です。2025年度は野村不動産ソリューションズ、2025年はアーキブックの公表集計によります。集計期間が異なるほか、各期間に含まれる建築物の構成も異なります。また、消費税込み・税抜きの金額の混在にも注意が必要です。2025年度の集計では大阪府が愛知県を上回っていますが、2025年の暦年集計では愛知県が大阪府を上回っています。
同じ統計を使用しても、対象期間を変えるだけで地域の順位が入れ替わることがあるという点は重要です。これは、建築費の地域差だけでなく、その期間に計画された建物の規模や仕様、工事費予定額の構成などが、平均単価に反映されるためです。
したがって、「大阪は名古屋より建設費が高い」といった一般的な結論を、特定の期間における平均単価だけから導くことはできません。発注者は、統計の対象期間と建物の構成を確認したうえで、実際の建設計画に適した比較方法を選ぶ必要があります。
建築費指数と都市間格差指数は何が違う？
地域別の建設費を比較する際に注意したいのが、建築費指数の読み方です。一般財団法人建設物価調査会は、資材価格や労務費、工事費などをもとにした「建設物価 建築費指数」を公表しています。
ただし、建築費指数には、主に価格の時間的な変化を見る指標と、都市間の価格水準を比較する指標があります。
| 指標 | 分かること | 注意点 |
|---|---|---|
| 建築費指数（時系列指数） | 各都市の建築費が過去からどの程度変化したか | 指数が高い都市ほど現在の工事費が高いとは限らない |
| 都市間格差指数 | 同じ時点での都市間の相対的な価格水準 | 個別建物の実際の契約価格差ではない |
| 建築着工統計の予定平均単価 | 実際に計画された建築物の平均的な予定工事費 | 建物の規模・仕様・用途構成などの違いが含まれる |
2026年9月の東京の建築費指数は147.3
建設物価調査会が2026年10月9日に公表した2026年9月分の建築費指数では、東京のS造事務所の工事原価指数は147.3でした。
これは2015年平均を100としたもので、同指数で見る工事原価の水準が2015年平均より47.3％高くなっていることを示しています。ただし、この147.3という数値は、東京の建設費が大阪や名古屋より47.3％高いという意味ではありません。
大阪や名古屋にも、それぞれの2015年平均を基準とする時系列指数がありますが、指数の大小を直接比較して都市間の価格差を求めることはできません。
例えば、大阪の時系列指数が東京より高くても、そのことだけで大阪の建築費の絶対水準が東京より高いとは判断できません。
都市間格差指数では東京を100として比較する
都市間の価格水準を比較する場合には、建設物価調査会の「都市間格差指数」が参考になります。この指数は、各年の東京を100として、主要都市の相対的な価格水準を示すものです。同会は、札幌・仙台・新潟・金沢・名古屋・大阪・広島・高松・福岡の主要9都市について、1990年以降の年平均指数を公表しています。
同会の公式ページでは、「7．都市間格差指数（主要9都市）［年平均］」の掲載日が2026年6月10日と記載されています。ただし、この日付は公式ページに示された資料の掲載日であり、2026年6月10日時点の工事価格を表すものではありません。実際に比較する際には、Excel資料に記載された対象年を確認する必要があります。
また、都市間格差指数を使用する場合も、対象年、建物種類、構造、指数項目をそろえる必要があります。例えば、S造の構造別平均における工事原価指数と、RC造集合住宅の工事原価指数では、対象条件が異なります。
都市間格差指数は、建築費の地域間の相対的な価格水準を把握するための資料ですが、施工場所ごとの特殊な仮設条件や設備仕様などをすべて反映するものではありません。都市間格差指数で相対的な価格水準を確認したうえで、実際の施工条件を反映した見積りを比較することが重要です。
最新の数値を確認する場合は、建設物価調査会の「建築費指数（都市間格差指数）」に掲載された年平均Excel資料を参照してください。なお、都市間格差指数の大阪市・名古屋市と、建築着工統計の大阪府・愛知県では、対象とする地域範囲も異なります。
東京の商業ビル建設費が高くなりやすい理由
東京の商業ビル建設では、資材費や労務費だけでなく、建設地の条件が工事費に大きく影響する場合があります。特に都心部の商業地では、敷地が狭く、道路や隣接建物との距離が近い現場もあります。
このような条件では、資材の仮置き場所が十分に確保できなかったり、クレーンなどの建設機械の設置場所が限られたりすることがあります。また、工事車両の搬入時間や交通規制、近隣店舗への配慮などによって、施工計画が制約を受ける場合もあります。
例えば、次のような工事条件がコストに影響します。
狭小敷地での仮設計画
大型資材の搬入経路や作業時間の制限
隣接建物に対する安全対策・養生
地下階や地中障害物への対応
周辺交通・近隣施設への配慮
ただし、東京都内でも郊外の比較的広い敷地では、都心部とは施工条件が大きく異なる場合があります。そのため、東京という地域名だけで工事費を判断せず、建設予定地の道路幅員、周辺環境、搬入条件、仮設計画などを個別に確認する必要があります。
大阪の商業ビル建設費は東京より安い？
大阪では、都心部の再開発や既存建物の建替えなど、さまざまな商業・業務施設の建設が行われています。2025年度のS造事務所・店舗の予定平均単価は、野村不動産ソリューションズの同集計では東京都を下回っています。
しかし、先ほど確認したように、集計期間を変えると大阪府と愛知県の順位が入れ替わることもあります。そのため、特定の統計だけを使って「大阪の商業ビルは東京より一定割合安い」と判断することはできません。
実際の工事費は、大阪府内でも立地や施工条件によって変わります。例えば、大阪市中心部の駅前や商業集積地では、資材の搬入経路が限られたり、既存建物に囲まれた場所で工事を行ったりする場合があります。
また、大規模な建設案件が同時期に集中すると、工事を担当できる施工会社や専門工事業者の確保が難しくなる可能性があります。建設費を比較する際には、施工会社の受注状況や工事時期も確認することが重要です。
特に商業ビルの建設では、空調・電気・防災設備などの専門工事が必要となるため、設備工事業者を確保できるかどうかも工期や費用に影響します。
名古屋の商業ビル建設費で確認したいこと
名古屋では、駅周辺の商業・業務地区から郊外の店舗立地まで、建設計画によって求められる施工条件が異なります。
2025年度の愛知県の建築着工統計では、S造事務所・店舗の予定平均単価が、同集計の東京都・大阪府より低い数値となっています。一方、2025年の暦年集計では、S造事務所の予定平均単価について愛知県が大阪府を上回っています。
このように、愛知県の統計値だけを見ても、名古屋市内の商業ビル建設費が一律に低いとは判断できません。
また、愛知県全体の平均値には名古屋市以外の建物も含まれます。例えば、名古屋駅周辺のような市街地では、搬入や仮設、近隣対策に制約が生じる場合があります。一方、郊外の商業施設では、建物本体の施工がしやすくても、駐車場、進入路、敷地内排水などの外構工事に費用がかかることがあります。
また、大型設備や特殊な建築資材を採用する場合には、材料の調達先や納期、専門工事業者の確保状況を確認する必要があります。
名古屋で建設する場合も、地域全体の平均単価だけでなく、建設予定地の条件と、必要な設備・外構工事を含めた見積金額で判断することが重要です。
同じ規模の商業ビルでも建設費が違う5つの理由
東京・大阪・名古屋の建設費を比較する場合には、地域差が生じる要因を工事項目ごとに整理する必要があります。
1. 建築資材の価格と調達条件
鉄骨、鉄筋、生コンクリート、外装材、設備機器などの価格は、地域の流通条件や納入時期によって異なる場合があります。また、同じ材料であっても、現場までの運搬費や荷下ろし費が含まれるかどうかで見積金額が変わります。
2. 労務費と施工業者の確保
職人の労務費は、地域や職種、施工時期によって異なります。ただし、地域の労務単価だけでなく、実際に工事を担当できる業者の確保状況や施工体制も重要です。
特に設備工事や特殊工事では、対応可能な専門業者の数が見積条件に影響する場合があります。
3. 仮設費と施工スペース
都市部の商業ビルでは、仮設足場やクレーンの設置、資材の保管場所などが制約を受けることがあります。仮設計画が複雑になると、建設機械の使用期間や資材の搬入回数が増え、費用に影響する可能性があります。
4. 建物の設備仕様
商業ビルでは、テナントの用途によって設備の内容が大きく変わります。例えば、飲食店舗を想定する建物では、給排水、排気、電力容量などの設備計画が重要になります。一方、一般的な事務所を中心とする建物では、空調方式や受変電設備などが費用に影響します。
用途や設備条件が異なる建物を、延べ床面積だけで比較することは適切ではありません。
5. 地盤・地下工事・外構条件
地盤改良や杭工事、地下階の有無、既存建物の解体、上下水道の引込条件なども建設費に影響します。特に既存建物の建替えでは、地中障害物や既設基礎の撤去が必要になる場合があります。
これらの条件は都市ごとに一律に決まるものではなく、個別の敷地調査によって確認する必要があります。
3都市の建設費を比較するときの見積チェック項目
発注者が東京・大阪・名古屋で商業ビルの建設を比較する場合には、複数の施工会社から見積りを取得するだけでは十分とはいえません。
同じ仕様・工事範囲・数量を前提として見積りを依頼し、比較条件をそろえることが重要です。
| 比較項目 | 確認すべき内容 |
|---|---|
| 建物の基本条件 | 用途、延べ床面積、階数、構造、地下階の有無 |
| 躯体・外装仕様 | 鉄骨量、外壁、屋根、建具などの仕様 |
| 設備工事 | 空調、電気、給排水、防災設備の範囲 |
| 仮設工事 | 足場、クレーン、仮囲い、養生、搬入計画 |
| 労務・運搬費 | 専門業者の手配、運送費、揚重費 |
| 敷地関連工事 | 地盤改良、杭、解体、外構、インフラ引込 |
| 共通費用 | 現場管理費、共通仮設費、一般管理費等 |
| 見積条件 | 消費税の取扱い、除外項目、別途工事、見積有効期限、工期 |
特に注意したいのは、施工会社によって見積項目の区分が異なる場合です。例えば、ある会社は資材運搬費を材料費に含め、別の会社は運搬費として計上していることがあります。
また、建物本体の工事費に外構工事やインフラ引込費用が含まれていない場合もあります。さらに、消費税の取扱いが異なる見積書を比較すると、実際の価格差を誤って判断する可能性があります。複数社を比較する場合には、税抜金額と消費税額を区分するなど、比較条件を統一することが重要です。
発注者は、必要に応じて工事区分別の数量や単価、見積条件の説明を求め、各社の見積りを同じ条件に整理する必要があります。
都市別の坪単価を使って予算を算出してもよい？
商業ビルの計画初期段階では、地域別の坪単価を使って概算予算を検討することがあります。ただし、統計上の平均単価をそのまま計画建物の延べ床面積に掛けるだけでは、必要な事業費を正確に算出できない場合があります。
例えば、同じ延べ床面積であっても、地下階の有無、階高、設備仕様、外構工事の範囲によって費用は大きく変わります。
また、工事費以外にも、設計費、各種調査費、申請関連費用、土地取得費、予備費などが必要になる場合があります。したがって、地域別の坪単価は初期段階の参考情報として利用し、事業化を進める際には、具体的な設計条件に基づいた概算見積りへ移行することが重要です。
| 費用区分 | 主な内容 |
|---|---|
| 建物本体工事費 | 躯体、外装、内装、建物設備 |
| 付帯・敷地工事費 | 解体、地盤改良、外構、インフラ引込等 |
| 設計・調査関連費 | 設計、地盤調査、必要な各種申請等 |
| 土地関連費用 | 土地取得費、取得に伴う諸費用等 |
| 予備費 | 設計条件の変更や不確定要素への備え |
土地取得費は建設工事費とは別の費用であり、都市別の建設費指数にもそのまま含まれるものではありません。建設地を比較する際には、土地代だけでなく、これらを含めた総事業費を整理する必要があります。
建設費が安い都市を選べば事業性は良くなる？
商業ビルの建設では、工事費の安さだけで建設地を判断することはできません。例えば、比較的低い工事費で建設できたとしても、想定賃料やテナント需要が十分でなければ、投資回収に時間がかかる可能性があります。
反対に、建設費や土地取得費が高い地域でも、賃料収入や稼働率などの条件によっては、事業性が確保できる場合があります。そのため、商業ビルの建設計画では、初期投資額と収益計画を分けて確認することが重要です。
特にテナントビルの場合は、想定賃料、賃貸可能面積、空室率、維持管理費、将来の設備更新費などを踏まえて、事業収支を検討する必要があります。地域別の工事費比較は、事業性を判断するための一つの資料であり、それだけで投資判断が完結するものではありません。
コンストラクションマネジメントによる都市別建設費の比較
東京・大阪・名古屋など複数の地域で建設計画を検討する場合、各地域の施工条件や見積内容を同じ基準で比較することが重要です。コンストラクションマネジメント（CM）では、発注者の立場から建設計画や見積条件を整理し、建設費の妥当性とコスト増加のリスクを検討します。
例えば、同じ規模の商業ビルについて複数都市で概算見積りを取得した場合、建物仕様を統一したうえで、地域によって変化する仮設費や運搬費、労務費、敷地条件に関する費用を分けて比較します。また、施工会社によって工事範囲が異なる場合には、除外項目や別途費用を整理し、発注者が判断しやすい比較資料を作成します。
特に地域別の建設費を比較する際には、次の点が重要になります。
同一の用途・構造・規模・設備仕様で比較する
建設地ごとの地盤・道路・搬入条件を反映する
建築・設備・外構・インフラ工事の範囲を統一する
工事費の消費税込み・税抜きの条件をそろえる
施工会社の見積条件と除外項目を明確にする
資材価格の変動や施工時期による影響を確認する
建設工事費と土地取得費などを分けて総事業費を整理する
CMの導入によって必ず建設費が下がるわけではありません。しかし、見積条件の違いや潜在的な追加費用を把握することで、発注者が合理的に予算や発注方針を判断しやすくなります。発注者が施工会社に任せきりにせず、コスト・品質・工期を管理する考え方については、関連記事「自社ビル建設でゼネコン任せにしないために｜発注者が確認すべきコスト・品質・工期の管理ポイント」でも解説しています。
また、設計変更や見積範囲の違いによる追加費用の管理については、「商業施設の追加工事はなぜ増える？設計変更・承認漏れ・工事範囲の曖昧さを防ぐ方法」も参考になります。
東京・大阪・名古屋の建設費は同一条件で比較する
東京・大阪・名古屋の商業ビル建設費には、資材価格、労務費、設備工事費、仮設費、敷地条件などによって差が生じます。
2025年度の建築着工統計に基づく野村不動産ソリューションズの図表7では、S造事務所・店舗の予定平均単価は東京都、大阪府、愛知県の順となっています。しかし、2025年の暦年集計では、S造事務所の予定平均単価について愛知県が大阪府を上回っています。
このように、同じ統計であっても集計対象期間や建物の構成によって、地域別の平均単価や順位が変わる場合があります。特に、愛知県のS造店舗78万円/坪という数値は、2025年度の集計における予定平均単価であり、名古屋市の商業ビル建設費の相場を示すものではありません。
さらに、2025年以降の建築着工統計では消費税込み・税抜きの工事費予定額が混在しているため、数値の比較には注意が必要です。また、建築費指数には、過去からの価格変化を示す時系列指数と、都市間の相対的な価格水準を示す都市間格差指数があります。それぞれの目的と対象条件を確認して使用することが重要です。
発注者が商業ビルの建設費を比較する際には、建物の用途・構造・規模・設備仕様を統一し、各都市の施工条件や資材調達、仮設費、運搬費などを整理する必要があります。さらに、建設工事費だけでなく、土地取得費や外構・インフラ工事、設計関連費用などを含めた総事業費を検討することも重要です。
「東京だから高い」「名古屋だから安い」といった地域のイメージや、特定期間の平均単価だけで判断せず、実際の計画条件と見積内容に基づいて比較することが、適切な建設予算と事業計画を立てるための基本になります。
コンストラクションマネジメントを活用し、都市別のコスト要因と見積条件を客観的に整理することは、発注者にとって納得できる投資判断と、建設プロジェクトの予算管理につながります。
※本記事は2026年11月時点の公表資料に基づき、商業ビル・テナントビルなどの建設を検討する法人担当者向けに一般的な考え方を整理したものです。建築着工統計に基づく予定平均単価、建築費指数、都市間格差指数は、それぞれ調査対象・集計方法・基準時点が異なります。特に2025年以降の建築着工統計の工事費予定額には消費税込み・税抜きの値が混在しており、単純な比較には注意が必要です。記載した数値は個別建物の建設費相場や将来の契約価格を保証するものではありません。また、東京都・大阪府・愛知県の統計値は各都府県全体を対象としており、東京都区部・大阪市・名古屋市だけの数値ではありません。実際の建設費は、建物の用途・構造・規模、設計仕様、建設地、施工時期、地盤条件、施工体制、契約条件等によって異なります。具体的な予算や見積条件については、設計者、施工会社、CM会社等の専門家にご確認ください。
参考資料
国土交通省｜建築工事届等の改正について
2025年1月以降の新様式および建築工事費予定額の消費税込みチェック欄について野村不動産ソリューションズ｜建設コストの高騰とその要因について 2026 第1回（2026年8月18日）
図表7「2025年度建物種類別 予定平均面積（坪）、予定平均単価（坪/単価：万円）」アーキブック｜事務所の建築費は坪単価でどの程度の水準か？【2026年版】
2025年（1月～12月）のS造事務所の都道府県別予定平均単価一般財団法人建設物価調査会｜建設物価 建築費指数（2015年基準）
「都市間格差指数（主要9都市）［年平均］」の掲載日：2026年6月10日
