大規模改修で確認申請は必要？2025年4月改正後の注意点
オフィスビル、自社ビル、商業施設、ホテル、医療モールなどの既存建物を改修する際、発注者が最初に確認すべきことの一つが、建築確認申請が必要かどうかです。
「内装や設備を更新するだけだから確認申請は不要ではないか」
「外壁や屋根を改修するだけなら問題ないのではないか」
「既存建物の改修なので、新築ほど法規確認は必要ないのではないか」
このように考えがちですが、大規模改修では、工事範囲や建物規模によって建築確認申請が必要になる場合があります。特に、壁、柱、床、梁、屋根、階段などの主要構造部に関わる工事では、建築基準法上の「大規模修繕」または「大規模模様替」に該当するかどうかを確認する必要があります。
また、2025年4月施行の建築基準法改正により、いわゆる4号特例が見直されました。4号特例縮小の主な影響対象は、木造2階建て等の小規模建築物です。そのため、中高層のオフィスビルや一定規模以上の建築物について、「2025年4月から急にすべての大規模改修が新たに確認申請対象になった」と考えるのは正確ではありません。
一方で、オフィスビルでも、大規模修繕・大規模模様替、用途変更、増築、減築、既存不適格への対応などが関係する場合は、従来から確認申請が必要になるケースがありました。改正後は、小規模建築物を含めて確認申請や審査範囲の確認がより重要になっているため、オフィスビル改修でも早い段階で法規確認を行うことが大切です。
本記事では、大規模改修で確認申請が必要になるケース、2025年4月改正後の注意点、発注者が初期段階で確認すべきポイントを解説します。
大規模改修とは？
一般的に「大規模改修」とは、既存建物に対して広い範囲で行う改修工事を指します。たとえば、以下のような工事が該当します。
| 改修内容 | 例 |
|---|---|
| 外装改修 | 外壁、屋根、サッシ、外部仕上げの更新 |
| 内装改修 | 床、壁、天井、間仕切り、共用部の更新 |
| 設備改修 | 空調、電気、給排水、消防、通信設備の更新 |
| 耐震改修 | 構造補強、耐震壁、ブレース、柱・梁補強 |
| 用途変更を伴う改修 | 事務所から店舗、ホテル、医療施設などへの変更 |
| 減築・増築を伴う改修 | 一部撤去、床面積変更、別棟増築など |
ただし、建築基準法で重要になるのは、一般的な意味での「大規模改修」ではなく、法令上の大規模修繕または大規模模様替に該当するかどうかです。
大規模修繕・大規模模様替とは？
建築基準法では、建物の主要構造部について、一定以上の修繕や模様替を行う場合に、大規模修繕・大規模模様替として扱われることがあります。
ここでいう主要構造部とは、主に以下の部分を指します。
| 主要構造部 | 内容 |
|---|---|
| 壁 | 構造上重要な壁 |
| 柱 | 主要な柱 |
| 床 | 構造上重要な床 |
| 梁 | 主要な梁 |
| 屋根 | 建物を構成する屋根 |
| 階段 | 主要な階段 |
大規模修繕・大規模模様替では、主要構造部の一種以上について、過半にわたり修繕または模様替を行うかどうかが判断のポイントになります。
たとえば、柱であれば総本数に対する割合、梁であれば総本数に対する割合、床や屋根であれば面積割合などを確認する必要があります。
確認申請が必要になる可能性があるケース
大規模改修で確認申請が必要になる可能性があるのは、主に以下のようなケースです。
| 工事内容 | 確認ポイント |
|---|---|
| 主要構造部を過半にわたり修繕する | 壁、柱、床、梁、屋根、階段のいずれかが対象か |
| 主要構造部を過半にわたり模様替する | 構造上重要な部分の変更に該当するか |
| 耐震補強を大きく行う | 柱・梁・壁・床などへの影響があるか |
| 屋根や外壁を大きく改修する | 仕上げのみか、下地・構造部まで及ぶか |
| 減築を行う | 屋根、床、外壁、梁、柱などへの影響があるか |
| 用途変更を伴う | 変更後用途と面積により確認申請が必要か |
| 増築を伴う | 増築部分の確認申請、省エネ基準適合の確認が必要か |
ここで注意すべきなのは、工事金額が大きいから確認申請が必要になるわけではないという点です。確認申請の要否は、主に建物規模、用途、工事範囲、主要構造部への影響によって判断されます。
確認申請が不要となる場合がある工事
一方で、すべての改修工事に確認申請が必要なわけではありません。たとえば、主要構造部に大きく影響しない範囲の改修や、仕上げ材のみの更新、設備機器の交換などでは、確認申請が不要となる場合があります。
| 工事内容 | 考え方 |
|---|---|
| 内装仕上げのみの更新 | 床材、壁紙、天井材の張り替えなど |
| 既存仕上げの上に新しい仕上げを重ねる工事 | 主要構造部に及ばない場合 |
| トイレ・キッチン・洗面などの設備更新 | 構造に影響しない範囲 |
| 手すり・スロープの設置 | バリアフリー対応で構造に大きく影響しない場合 |
| 照明・空調機器の更新 | 建築基準法上の主要構造部に影響しない場合 |
ただし、確認申請が不要な場合でも、改修後の建物は建築基準法や消防法など、関係法令に適合している必要があります。
2025年4月改正で何が変わったのか
2025年4月施行の建築基準法改正では、いわゆる4号特例の見直しが行われました。これにより、これまで確認申請や審査が一部省略されていた小規模建築物について、確認申請や審査の対象範囲を改めて確認する必要が高まっています。
特に影響が大きいのは、木造2階建て住宅などの小規模建築物で行われる大規模なリフォームです。主要構造部の一種以上について過半の改修等を行う場合、建築確認手続きの対象となるケースがあります。
オフィスビルではどう考えるべきか
オフィスビルについては、4号特例縮小の影響を過度に大きく捉えすぎないことも重要です。4号特例縮小の主な影響対象は、木造2階建て等の小規模建築物です。中高層のオフィスビルや一定規模以上の建築物では、従来から大規模修繕・大規模模様替に該当する工事で確認申請が必要となるケースがありました。
そのため、オフィスビル改修については、「2025年4月から急にすべての改修工事が確認申請対象になった」と考えるのではなく、従来から必要だった確認申請の要否判断を、より早い段階で丁寧に行うことが重要です。
特に、以下のようなケースでは注意が必要です。
| ケース | 確認ポイント |
|---|---|
| 中高層オフィスビルの大規模改修 | 主要構造部への影響、確認申請の要否 |
| 自社ビルの全面改修 | 工事範囲、既存不適格、省エネ対応 |
| 低層の事務所・付属建物の改修 | 4号特例見直しの影響を確認 |
| 倉庫・店舗・事務所が混在する建物 | 用途、面積、構造区分の確認 |
| 減築や増築を伴う改修 | 確認申請、省エネ、構造安全性 |
| 用途変更を伴う改修 | 変更後用途、面積、消防、避難計画 |
オフィスビルの大規模改修では、2025年改正の影響を正しく理解したうえで、主要構造部、既存不適格、用途変更、増築・減築、省エネ対応を整理することが大切です。
省エネ基準適合義務との関係
2025年4月以降は、原則としてすべての新築住宅・建築物について省エネ基準への適合が義務付けられています。また、増改築の場合にも、省エネ基準適合義務制度が関係します。
ただし、ここで注意が必要です。修繕・模様替、いわゆるリフォーム・改修のみの場合は、省エネ基準適合義務制度の対象外とされるケースがあります。つまり、大規模改修そのものが直ちに省エネ基準適合義務の対象になるわけではありません。
しかし、以下のような場合は、省エネ対応を含めて確認が必要になることがあります。
| ケース | 確認ポイント |
|---|---|
| 増築を伴う改修 | 増築部分の省エネ基準適合 |
| 用途変更と設備更新を伴う改修 | 設備計画、省エネ性能、法規確認 |
| ZEB ReadyやBELS評価を目指す改修 | 外皮、空調、照明、BEMSの検討 |
| 大規模な設備更新 | 光熱費、運用コスト、省エネ性能の見直し |
| 将来の建て替え・増築を見据える場合 | 現行基準と将来対応の整理 |
発注者としては、「確認申請が必要か」と「省エネ基準適合義務の対象か」を分けて整理することが重要です。
大規模改修で確認すべき法規項目
大規模改修では、確認申請だけでなく、複数の法規や手続きが関係する場合があります。
| 確認項目 | 内容 |
|---|---|
| 建築確認申請 | 大規模修繕・大規模模様替に該当するか |
| 既存不適格 | 現行法規との関係を確認 |
| 検査済証 | 既存建物の適法性を確認 |
| 用途変更 | 変更後用途と面積により確認申請が必要か |
| 消防設備 | 感知器、誘導灯、非常放送、消火設備 |
| 避難計画 | 階段、廊下、避難経路、非常用照明 |
| 排煙・防火区画 | 改修範囲による影響を確認 |
| 省エネ対応 | 増築やZEB対応の有無を確認 |
| アスベスト調査 | 解体・改修時の事前調査 |
| バリアフリー | 用途や規模に応じて確認 |
特に古いオフィスビルや自社ビルでは、検査済証がない、図面と現況が一致していない、過去に無申請の改修が行われている、既存不適格部分があるといったケースがあります。
このような場合は、改修内容そのものよりも、既存建物の法的状況を整理することが重要になります。
既存不適格建築物では特に注意が必要
既存不適格建築物とは、建築当時は適法だったものの、その後の法改正により現行基準には適合していない建物を指します。
古いオフィスビルでは、以下のような項目で既存不適格が問題になることがあります。
| 項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 耐震性 | 旧耐震基準か、新耐震基準か |
| 避難規定 | 階段、廊下、出口、避難距離 |
| 防火区画 | 用途・面積・階数に応じた区画 |
| 排煙設備 | 無窓居室、排煙方式、排煙区画 |
| 非常用照明 | 停電時の避難安全性 |
| 消防設備 | 現行用途に必要な設備 |
| 用途地域 | 現在の用途と地域制限 |
| 容積率・建ぺい率 | 増改築や用途変更時の確認 |
既存不適格建築物で大規模改修を行う場合、どの範囲まで現行法規への適合が求められるかは、工事内容や建物状況によって異なります。
そのため、設計や見積の前に、既存建物の法規状況を整理しておくことが重要です。
大規模改修で確認申請を後回しにするとどうなるか
確認申請の要否を後回しにすると、以下のような問題が発生する可能性があります。
| 問題 | 内容 |
|---|---|
| 設計変更 | 申請対応のために設計を見直す必要が出る |
| 工期延長 | 確認申請や審査期間が追加される |
| 追加費用 | 図面作成、構造検討、法規対応費が増える |
| 施工会社見積の再取得 | 工事範囲や仕様が変わる |
| テナント対応の遅れ | 入居・営業開始時期に影響する |
| 既存不適格対応 | 現行法規への対応範囲を再整理する必要が出る |
特に、着工直前に確認申請が必要と判明すると、プロジェクト全体のスケジュールに大きく影響します。発注者としては、基本構想や概算見積の段階で、確認申請の要否を整理しておくことが重要です。
確認申請が必要か判断するフロー
大規模改修で確認申請が必要かどうかは、以下の流れで確認すると整理しやすくなります。
START
↓
改修対象の建物用途・規模・構造を確認する
↓
工事範囲が主要構造部に及ぶか？
├─ NO → 確認申請不要となる場合あり。ただし法規確認は必要
└─ YES
↓
主要構造部の1種以上について過半に及ぶか？
├─ NO → 確認申請不要となる場合あり。ただし個別確認が必要
└─ YES
↓
大規模修繕・大規模模様替に該当する可能性
↓
建物規模・用途・2025年4月改正後の審査範囲を確認
↓
既存不適格・検査済証・用途変更の有無を確認
↓
確認検査機関または行政へ事前相談
↓
設計・申請・見積・工事スケジュールを調整このフローはあくまで初期判断の目安です。実際には、建物の用途、構造、規模、工事範囲、地域の行政運用によって判断が異なります。
発注者が準備すべき資料
大規模改修で確認申請の要否を確認する際は、以下の資料を準備しておくと判断しやすくなります。
| 資料 | 確認する内容 |
|---|---|
| 既存建物図面 | 平面図、断面図、立面図、構造図、設備図 |
| 確認済証 | 建築時の申請内容 |
| 検査済証 | 完了検査を受けているか |
| 修繕履歴 | 過去の改修・補修内容 |
| 現況写真 | 改修範囲、劣化状況、設備状況 |
| 耐震診断資料 | 構造安全性の確認 |
| 設備図面 | 空調、電気、給排水、消防 |
| 用途・テナント資料 | 現在の使用状況、契約区画 |
| 改修計画図 | 改修後の用途、範囲、面積 |
| 工事範囲表 | 主要構造部への影響を整理 |
特に、既存図面や検査済証がない場合は、確認申請の要否判断だけでなく、改修計画全体に影響する可能性があります。
大規模改修でよくある失敗
1. 「内装工事だから確認申請は不要」と判断してしまう
内装工事であっても、主要構造部に影響する場合や、用途変更を伴う場合は確認が必要です。床、壁、天井の仕上げ更新だけであれば確認申請不要となる場合がありますが、構造部や防火区画、避難経路に影響する場合は慎重に判断する必要があります。
2. 主要構造部への影響を確認していない
大規模修繕・大規模模様替に該当するかどうかは、主要構造部への影響が重要です。壁、柱、床、梁、屋根、階段のどれに影響するのか、過半に及ぶのかを整理しないまま進めると、後から申請が必要になる可能性があります。
3. 2025年4月改正前の感覚で判断する
2025年4月以降は、4号特例の見直しにより、小規模建築物を中心に、確認申請や審査範囲を確認する重要性が高まっています。特に影響が大きいのは、木造2階建て等の小規模建築物です。
一方で、中高層のオフィスビルや一定規模以上の建築物では、従来から大規模修繕・大規模模様替に該当する工事で確認申請が必要となるケースがありました。
そのため、オフィスビル改修では、2025年4月改正を「すべてが新たに変わった」と捉えるのではなく、建物規模、主要構造部への影響、既存不適格、用途変更、増築・減築の有無を整理し、確認申請の要否を早期に確認することが重要です。
4. 既存不適格を見落とす
古いビルでは、建築当時は適法でも、現行法規に適合していない部分がある場合があります。改修範囲によっては、既存不適格への対応が必要になることがあるため、初期段階で確認しておくことが重要です。
5. 確認申請期間を工期に入れていない
確認申請が必要になる場合、図面作成、事前相談、申請、審査、質疑対応に時間がかかります。工事開始日だけを先に決めてしまうと、申請期間が足りず、着工が遅れる可能性があります。
6. 施工会社の見積に申請対応が含まれていると思い込む
施工会社の見積には、確認申請、行政協議、構造検討、設計図書作成が含まれていない場合があります。見積比較の際は、申請対応、設計対応、構造検討、消防協議が含まれているかを必ず確認する必要があります。
2025年4月改正後に発注者が確認すべきこと
2025年4月改正後、大規模改修を検討する発注者は、以下の項目を早めに確認することが重要です。
| 確認項目 | 内容 |
|---|---|
| 建物の規模・構造 | どの建築物区分に該当するか |
| 工事着手時期 | 2025年4月以降の適用対象か |
| 主要構造部への影響 | 壁、柱、床、梁、屋根、階段に及ぶか |
| 過半の判断 | 主要構造部ごとに過半となるか |
| 確認申請の要否 | 大規模修繕・大規模模様替に該当するか |
| 既存不適格 | 現行法規への適合確認が必要か |
| 検査済証 | 既存建物の法的状況を確認できるか |
| 用途変更 | 改修後の用途が変わるか |
| 省エネ対応 | 増築・ZEB・BELS評価を伴うか |
| 行政協議 | 特定行政庁や確認検査機関への相談が必要か |
これらを初期段階で確認しておくことで、設計変更、追加費用、工期遅延を防ぎやすくなります。
大規模改修では確認申請の要否を初期段階で確認する
大規模改修では、すべての工事に確認申請が必要になるわけではありません。しかし、壁、柱、床、梁、屋根、階段などの主要構造部について、1種以上を過半にわたり修繕または模様替する場合は、大規模修繕・大規模模様替に該当し、建築確認申請が必要になる可能性があります。
また、2025年4月施行の建築基準法改正により、4号特例が見直されました。4号特例縮小の主な影響対象は、木造2階建て等の小規模建築物です。
中高層のオフィスビルや一定規模以上のビルでは、従来から大規模修繕・大規模模様替に該当する工事で確認申請が必要となるケースがありました。したがって、オフィスビル改修では「2025年から急にすべて変わった」と考えるのではなく、改正後の審査範囲、既存不適格、主要構造部への影響をより丁寧に確認することが重要です。
さらに、省エネ基準適合義務については、新築・増改築では原則として省エネ基準への適合が必要になりますが、修繕・模様替のみの改修は省エネ基準適合義務制度の対象外となる場合があります。ただし、増築やZEB対応を伴う場合は、省エネ計画も含めて確認が必要です。
発注者として重要なのは、設計や見積の前に、既存建物の資料、工事範囲、主要構造部への影響、用途変更の有無、既存不適格の有無を整理することです。
確認申請の要否を初期段階で確認することで、設計変更、追加費用、工期遅延、テナント対応の混乱を防ぎやすくなります。
【重要事項】確認申請の要否は個別条件により異なります
本記事は、大規模改修における建築確認申請の一般的な考え方を整理したものです。特定プロジェクトの確認申請要否、法規適合性、工事可否を保証するものではありません。
実際の判断は、建物用途、構造、規模、築年数、既存不適格の有無、検査済証の有無、工事範囲、主要構造部への影響、行政の運用、関係法令によって異なります。
大規模改修を検討する際は、建築士、構造設計者、設備設計者、施工会社、確認検査機関、特定行政庁などに確認したうえで進めることが重要です。
