5階建てオフィスの建設費と事業性｜坪単価だけでは判断できない理由と発注者が計画前に知るべきこと
「5階建てオフィスを建てたいが、総費用の目安が分からない」
「坪単価だけで計算したら、後から想定外の費用が発生した」
「5階建てという規模は事業として成立するのか知りたい」
5階建てのオフィスビルは、都市部の中小規模の土地活用・自社ビル建設・テナントビルとして、最も多く検討される規模のひとつです。しかし「坪単価×延床面積」だけで予算を組むと、外構・設計・地盤改良・附置義務駐車場などの費用が見落とされ、実際には1.3〜1.5倍の総事業費が必要になるケースが少なくありません。
本記事では、5階建てオフィスの建設を検討している発注者向けに、建設費の目安・総事業費の構成・5階建て特有の法規・設計ポイント・収益シミュレーション・CM活用のメリットまで解説します。
1. 5階建てオフィスの坪単価目安（2026年版）
国土交通省の建築着工統計調査（2025年）によると、事務所用途の建築物の全国平均坪単価は約168万円（全構造平均）となっています。5階建て規模では以下が目安になります。
構造別の坪単価目安
| 構造 | 坪単価目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| 鉄骨造（S造） | 100〜130万円/坪 | 工期短め・コスト抑えやすい・中低層向き |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 120〜155万円/坪 | 遮音性・耐久性高い・工期長め |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） | 140〜175万円/坪 | 高層向き・5階では採用少ない |
5階建てのオフィスビルではS造またはRC造が主流です。SRC造は10階以上の高層向きのため、5階建てでは過剰仕様になるケースがほとんどです。
用途・グレード別の坪単価変動要因
| 要因 | コストへの影響 |
|---|---|
| 外装仕様（カーテンウォール・タイル等） | +10〜20% |
| 設備グレード（個別空調vs中央方式） | +5〜15% |
| 附置義務駐車場（機械式） | +3,000万〜1億円程度（規模による） |
| 地盤改良・杭工事 | +500万〜数千万円（地盤条件による） |
| 狭小地・変形地での施工 | +5〜15% |
2. 総事業費の構成｜坪単価では見えない費用
5階建てオフィスの「総事業費」は、建物本体工事費だけではありません。
総事業費の内訳目安
| 費用項目 | 総事業費に占める割合 | 注意点 |
|---|---|---|
| 建物本体工事費 | 60〜70% | 坪単価×延床面積で概算 |
| 設計・監理料 | 5〜10% | CM方式では別途設定 |
| 外構・駐車場工事費 | 8〜12% | 附置義務対応で高額になるケースあり |
| 地盤改良・杭工事費 | 0〜10% | 地盤調査なしには見積不可 |
| 確認申請・諸手続き費 | 1〜3% | 自治体・規模によって異なる |
| 解体工事費（既存建物がある場合） | 坪3〜10万円 | アスベスト含有で大幅増 |
| 融資関連費用 | 1〜2% | 保証料・手数料等 |
| 予備費 | 3〜5% | 設計変更・市況変動への備え |
「坪単価×延床面積」で出た数字の1.3〜1.5倍が総事業費の現実的な目安です。
規模別の総事業費シミュレーション（S造・標準仕様）
| 敷地面積 | 延床面積目安 | 建物本体工事費目安 | 総事業費目安 |
|---|---|---|---|
| 50坪 | 200坪（5階） | 2億〜2.6億円 | 2.6億〜3.9億円 |
| 100坪 | 400坪（5階） | 4億〜5.2億円 | 5.2億〜7.8億円 |
| 150坪 | 600坪（5階） | 6億〜7.8億円 | 7.8億〜11.7億円 |
3. 5階建て特有の法規・設計ポイント
(1) 耐火建築物の要件
5階建てのオフィスビルは、建築基準法上の特殊建築物として耐火建築物または準耐火建築物の要件を満たす必要があります。
| 条件 | 必要な構造 |
|---|---|
| 防火地域内・3階以上 | 耐火建築物 |
| 準防火地域内・4階以上または延床1,500㎡超 | 耐火建築物 |
| 延床200㎡超・3階以上のオフィス | 耐火または準耐火建築物 |
耐火建築物の仕様は標準仕様より建設費が10〜20%高くなることがあります。
(2) エレベーターの設置
建築基準法上、エレベーターの設置義務は高さ31m超（非常用昇降機）が対象であり、5階建ては通常この高さに達しないため法律上の義務はありません。
ただし実務上は以下の理由から設置が一般的です：
- テナント誘致上の市場要求（エレベーターなしでは入居が難しい）
- バリアフリー対応
- 競合物件との比較優位性
エレベーター設置費用の目安：1,000万〜2,000万円/台（建物への組み込み工事含む）
(3) 附置義務駐車場
自治体によっては延床面積に応じて駐車場の設置が義務付けられます（附置義務）。都市部の狭小地では特に注意が必要で、機械式駐車場を設置する場合は1台あたり300万〜800万円の追加コストが発生します。
計画初期段階で所管の自治体に必要台数を確認することが不可欠です。
(4) 省エネ基準への適合
2025年度から全ての新築建築物に省エネ基準への適合が義務化されました。5階建てオフィスも例外なく確認申請前にBEI計算による省エネ基準適合の確認が必要です。
省エネ基準対応による建設費増加の目安：標準仕様比+3〜7%
(5) 床効率（有効貸床率）
5階建てオフィスでは、エレベーター・階段・廊下・共用トイレなどの共用部が各フロアの面積を圧迫します。
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| エレベーター・階段スペース | 各フロアの3〜6% |
| 共用廊下・トイレ | 各フロアの5〜10% |
| 有効貸床率（テナントに貸せる面積比率） | 延床面積の75〜85% |
「延床500坪の5階建て」でも実際に賃貸できるのは375〜425坪程度になります。収益計算は延床面積ではなく「有効貸床面積」で行うことが重要です。
4. 収益シミュレーション｜5階建てオフィスの事業性
前提条件（延床300坪・S造・賃貸オフィスビルの場合）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 総事業費 | 約5億円（建設費3.9億円＋諸経費1.1億円） |
| 有効貸床面積 | 約240坪（延床の80%） |
| 賃料単価 | 坪8,000円/月（地方中核都市の目安） |
| 融資 | 4億円（金利2%・30年） |
年間収支の試算
| 項目 | 金額（年間） |
|---|---|
| 賃料収入（満室時） | 240坪×8,000円×12ヶ月 ＝ 2,304万円 |
| 空室・管理リスク（15%控除） | ▲346万円 |
| 管理費・修繕積立・固定資産税 | ▲150万円 |
| 融資返済（元利合計） | ▲ 約177万円/月 ＝ ▲2,124万円 |
| 年間実質収益 | 約△316万円（初期は赤字） |
損益分岐点の考え方
上記の試算では初期段階で赤字となりますが、賃料単価を坪10,000円以上に設定できる立地であれば事業性が大きく改善します。
| 賃料単価 | 年間賃料収入（満室） | 融資返済後の年間収益目安 |
|---|---|---|
| 坪6,000円 | 1,728万円 | ▲約700万円（赤字） |
| 坪8,000円 | 2,304万円 | ▲約300万円（ほぼ均衡） |
| 坪10,000円 | 2,880万円 | +約200万円（黒字） |
| 坪12,000円 | 3,456万円 | +約800万円（安定収益） |
5階建てオフィスの事業性は「市場賃料がいくらか」で決まります。 計画前に対象エリアの実際の市場賃料を調査することが最重要です。
5. 5階建てオフィスで失敗しないための注意点
注意① 坪単価だけで予算を組まない
「S造・坪100万円×300坪（延床）＝3億円で建てられる」という計算は、設計料・外構・地盤改良・諸経費を含んでいません。総事業費は本体工事費の1.3〜1.5倍で概算することが基本です。
注意② 地盤調査を省略しない
着工後に軟弱地盤が判明すると、地盤改良・杭工事費が数百万〜数千万円追加になります。土地取得前または計画初期段階での地盤調査が必須です。
注意③ 附置義務駐車場を計画に組み込む
都市部では附置義務により駐車場の設置が義務付けられるケースがあります。後から判明すると延床面積の削減を余儀なくされ、収益性に影響します。計画初期に自治体への確認が必要です。
注意④ 有効貸床率を正確に把握する
延床面積ではなく有効貸床面積（実際に貸せる面積）で収益計算することが重要です。共用部の設計によって有効貸床率が5〜10%変わり、年間賃料収入に大きな差が生じます。
注意⑤ 市場賃料との整合を先に確認する
建物が完成してからテナント探しを始めるのではなく、計画段階で「この立地では坪いくらの賃料が取れるか」を先に確認することが事業性判断の大前提です。
6. CM方式を活用した5階建てオフィス建設のメリット
CM（コンストラクションマネジメント）方式を活用することで以下のメリットが得られます。
立地調査と事業性評価の一体化
CMrが立地条件・市場賃料・総事業費・収益シミュレーションを一体で整理し、「この計画が事業として成立するか」を計画初期に数値で判断できます。
附置義務・省エネ基準・耐火要件の早期確認
法規制を計画初期に一括確認し、設計変更リスクを最小化します。
分離発注によるコスト削減
設計・基礎・鉄骨・内装・設備を専門業者に分離発注することで、ゼネコン一括発注と比べて建設費を10〜20%削減できるケースがあります。
費用の透明化
各工事の見積りを個別に取得・比較するため、「なぜこの金額なのか」が分からないまま承認するリスクを排除します。
7. 発注者が計画前に確認すべきチェックリスト
| 確認項目 | 内容 |
|---|---|
| 用途地域・建ぺい率・容積率の確認 | 5階建てが実現可能かを確認 |
| 地盤調査の実施 | 地盤改良・杭工事の要否と費用を早期把握 |
| 附置義務駐車場台数の確認 | 自治体の条例・指導基準を確認 |
| 省エネ基準適合の確認 | BEI計算による基準適合を設計初期から確認 |
| 市場賃料の調査 | 対象エリアの実際の賃料水準を確認 |
| 有効貸床面積の把握 | 延床面積ではなく実際に貸せる面積で収益計算 |
| 総事業費の概算 | 坪単価×延床面積×1.3〜1.5倍で試算 |
| 収益シミュレーション | 満室・80%稼働・空室の3シナリオで試算 |
| 融資計画の策定 | 自己資金比率・金利・返済期間の検討 |
| 発注方式の選択 | 一括発注かCM方式かを比較検討 |
5階建てオフィスの事業性は「坪単価」ではなく「市場賃料×有効貸床面積」で判断する
5階建てオフィスビルの建設費は、S造で坪100〜130万円・RC造で120〜155万円が目安ですが、総事業費はこれに諸費用を加えた1.3〜1.5倍が現実です。事業性の判断は坪単価ではなく、「その立地で取れる市場賃料×有効貸床面積」を軸にした収益シミュレーションで行うことが不可欠です。
- 5階建てはS造またはRC造が主流。総事業費は本体工事費の1.3〜1.5倍で概算する
- 地盤調査・附置義務・省エネ基準を計画初期に確認する
- 収益計算は延床面積ではなく有効貸床面積（75〜85%）で行う
- 市場賃料の調査を設計前に実施し、事業性を数値で確認する
- CM方式で法規確認・コスト最適化・収益シミュレーションを一体で管理する
5階建てオフィスの建設費・事業性についてのご相談は、お気軽にお問い合わせください。立地調査・事業性評価・設計・工事管理まで、発注者の立場でサポートいたします。
【重要事項】
本記事に記載している建設費・坪単価・収益シミュレーションはあくまで一般的な目安であり、立地・仕様・市況・設計内容によって大きく異なります。具体的な事業計画・収支シミュレーションについては必ず専門家にご相談ください。
