建物の耐用年数と改修・建て替えの判断基準｜構造別年数と資産価値を守るためのポイント
建物の耐用年数とは？
「耐用年数」とは、建物が安全かつ機能的に利用できる期間の目安を指します。
大きく分けて2つの考え方があります。
法定耐用年数
税務上の減価償却計算に用いられる年数で、構造や用途ごとに国税庁が定めています。物理的耐用年数
実際に使用できる年数で、維持管理状態や環境によって変動します。
耐用年数を過ぎたからといって必ずしも使用できなくなるわけではありませんが、
構造安全性や設備性能、法令適合性の観点から改修や建て替えの検討が必要になります。
✅ 改修か建て替えかを判断する3つの視点
1. 構造性能
耐震診断で新耐震基準（1981年以降）を満たしていない
梁・柱・外壁に劣化やひび割れ、鉄筋露出が見られる
建物の傾きや沈下がある場合
この場合、補強工事で安全性を確保できるか、建て替えた方が長期的に有利かを比較します。
2. 設備・インフラ
給排水、空調、電気設備が老朽化（15〜20年以上経過）
エレベーターや消防設備の故障が増加
法改正により防火・バリアフリー基準未対応
設備更新だけで数千万円〜億単位の費用がかかる場合、
建て替えを含めた全体計画を検討する必要があります。
3. 法規制と事業性
現行の用途地域や容積率で同規模の再建ができない
再開発や用途変更の余地がある
賃料収入や入居率の改善が見込めない
特に既存不適格建築物は、建て替えると延床が減る可能性があり、
収益性に直結します。
✅ 改修を選ぶべきケース
築年数が耐用年数内で構造健全性が確保されている
設備更新や内装リニューアルで競争力を回復できる
容積率や用途地域の変更で規模縮小リスクがある
✅ 建て替えを選ぶべきケース
築40年以上で主要構造部に劣化が進行
耐震補強費用が建て替え費用の50％以上
容積率の余裕があり、規模拡大で収益性向上が可能
用途変更や複合化による資産価値アップが見込める
✅ 判断を誤らないためのポイント
現況調査の徹底：耐震診断＋長期修繕計画をセットで実施
法規制チェック：用途地域・防火地域・高度地区を確認
収支シミュレーション：投資回収期間・賃料収入の変化を試算
建物の耐用年数は単なる数字ではなく、
構造性能・設備状態・法規制・事業性の4つを総合的に評価して判断すべきです。
適切なタイミングで改修や建て替えを行うことで、
資産価値を守り、将来の事業継続リスクを大きく減らすことができます。
