オフィスビル建設に必要な敷地面積と用途地域の基礎知識｜土地選定で失敗しないために
1. なぜ敷地面積と用途地域が重要なのか
オフィスビルを建設する際、デザインや設備の検討に目が行きがちですが、
実際に**計画の成否を左右するのは「敷地面積」と「用途地域」**です。
敷地が狭すぎると、想定していた規模のビルが建てられない
用途地域の制限により、オフィス自体が建設できない場合がある
👉 こうしたリスクを避けるため、土地取得前に正しい知識を持つことが不可欠です。
2. オフィスビル建設に必要な敷地面積の目安
敷地面積は計画する延床面積や階数によって変わります。以下は一般的な目安です。
小規模オフィスビル（4〜5階建、延床2,000〜3,000㎡）
敷地面積：200〜400㎡程度
→ 駅近や都市部の狭小地でも建設可能中規模オフィスビル（6〜10階建、延床5,000〜10,000㎡）
敷地面積：500〜1,000㎡以上
→ テナント用エレベーターや駐車場スペースを考慮大規模オフィスビル（10階以上、延床10,000㎡超）
敷地面積：1,500㎡以上が望ましい
→ 容積率の上限を活用し、大規模テナントにも対応可能
👉 中小企業の自社ビル計画なら、300〜600㎡の土地で延床3,000〜5,000㎡規模が現実的なラインです。
3. 用途地域とオフィスビル建設の関係
都市計画法に基づき、日本の土地は13種類の「用途地域」に区分されています。
それぞれで建てられる建物に制限があり、オフィスビルもその影響を大きく受けます。
住居系地域
第一種・二種低層住居専用地域 → オフィス建設不可
第一種・二種中高層住居専用地域 → 小規模事務所のみ可
住居地域 → 延床3,000㎡以下ならオフィス可能
👉 住宅系地域は制限が厳しく、大規模オフィスには不向き
商業系地域
近隣商業地域 → 中小規模オフィス建設に対応
商業地域 → 大規模オフィスや複合施設に最適（容積率400〜600％が一般的）
👉 オフィスビルは商業地域に計画するのが最も自由度が高い
工業系地域
準工業地域 → オフィス建設可（工場と共存可能）
工業地域・工業専用地域 → 原則としてオフィスビルは不可
5. 土地選定で確認すべきポイント
駅徒歩圏かどうか → テナント誘致に直結
用途地域・容積率の確認 → 想定規模が建てられるか必ず確認
周辺環境 → 住宅地隣接の場合は騒音・日影規制に注意
将来の拡張性 → 用途変更・建替え可能性を視野に入れる
オフィスビル建設では、
小規模なら200〜400㎡の敷地から可能
中規模以上なら500㎡〜1,000㎡が目安
商業地域が最も自由度が高く、住宅系地域は制限が厳しい
容積率・建ぺい率の条件を必ず確認
👉 土地取得前に「敷地面積＋用途地域＋容積率」をセットでチェックすることが成功のカギです。
